Archilyse fragt: Wie kann die Immobilienbranche Sars-Cov-2 die Stirn bieten?

Interview mit Peer Kocur, Leiter Portfoliomanagement Immobilien Schweiz bei der Migros-Pensionskasse

In der heutigen Archilyse Interviewreihe dürfen wir einen weiteren Gast vorstellen: Peer Kocur ist Leiter Portfoliomanagement Immobilien Schweiz bei der Migros-Pensionskasse. In diesem Interview berichtet er, wie sein Unternehmen mit der aktuellen Corona-Situation umgeht.

In unserer Interviewreihe „Sars-Cov-2 die Stirn bieten“ stellen wir jede Woche Persönlichkeiten aus der Immobilienbranche vor. Damit wollen wir den Austausch in der Branche fördern und alle Akteure der Immobilienwirtschaft ermutigen, in dieser herausfordernden Zeit zusammenzuhalten.

1. Auf welche Weise waren und sind Sie als Unternehmen vom Sars-Cov-2 Ausbruch am stärksten betroffen (Auftragsrückgang, Einstellung des Betriebs etc.)?

Die Migros-Pensionskasse (MPK) untergliedert sich in

  • die Vorsorge
  • das Asset-Management und
  • die direkt gehaltenen Immobilien.

Als Leiter des Portfoliomanagements Immobilien nehme ich lediglich zu den Immobilien Stellung.
Das Portfolio ist schweizweit verteilt und wird von drei Standorten (Schlieren, Basel und Ecublens) aus gemanaged. Rund 80% des Bestandes sind Wohnliegenschaften, das Residuum ist kommerzieller Art. Wir werden mit unterschiedlichen Herausforderungen derzeit konfrontiert:

Extern:

  • Einschränkungen bei Besichtigungen (Mietobjektübergaben, Sanierungsplanungen, Unterhaltsmassnahmen etc.)
  • Stark reduziertes Volumen auf dem Transaktionsmarkt
  • Mietzinsreduktionanfragen im kommerziellen Segment bei Bestandsmietern
  • Reduzierte Nachfrage nach Mietfläche im kommerziellen Bereich
  • Mehraufwand für Organisation von Wohnungswechseln per 1. April

Intern:

  • Home Office: Bereitstellung der Infrastruktur (Laptop und Software) und fehlende direkte Kontakte
  • Eingeschränkte Arbeitsmöglichkeiten für Hauswarte

Telefon- & Videokonferenzen haben wir bereits früher zwischen den Niederlassungen durchgeführt. Neu ist allerdings, dass wir dies nun auch mit den externen Gesprächspartnern und internen Mitarbeitenden machen, die man ansonsten bilateral kurz tête-à-tête sprechen konnte. Nicht jeder hat daheim einen schnellen Glasfaseranschluss.
Herausfordernd werden Besprechungen, bei denen zum Beispiel Grundrisse optimiert werden sollen (Sanierungen, Projektentwicklungen), bei denen „früher“ mit dem Stift im Plan skizziert werden konnte.

2. Welche Massnahmen (technische, organisatorische, kundenspezifische) wurden in Ihrem Unternehmen ergriffen? Welche Tipps können Sie anderen aufgrund der damit gemachten Erfahrungen geben?

Nach der offiziellen Bekanntmachung des BAG fingen wir an, Mitarbeiter zu verpflichten, von daheim aus zu arbeiten. Hierfür mussten sie partiell noch mit der notwendigen Infrastruktur (Laptops, Software) ausgerüstet werden. 

Die Vor-Ort-Präsenz unserer Mitarbeitenden in den diversen Teams wurde auf ein Mindestmass reduziert und/oder auf unterschiedliche Standorte verteilt (Office-Splitting). Wir sind aber bestrebt, alle Kanäle für unsere Mieter offen zu halten und dazu gehört für verschiedene Mieter immer noch der Postweg.

Von Anfang an informierte das Riskmanagement (RM) die Belegschaft teils mehrfach am Tag, schaltete Informationen im Intranet auf und stand für die Beantwortung von Fragen der Mitarbeitenden zur Verfügung.

Für die vorgesetzten Stellen wurden Unterlagen für Verhaltensweisen zur Verfügung gestellt. Das RM schaute sich zudem die von der Belegschaft gemeldeten Reiseaktivitäten an, um im Bedarfsfall Massnahmen ergreifen zu können.

Dank einer bestehenden Organisation für Notfälle (Notfallstab, Business Continuity Management-Planung) waren wir somit vorbereitet, nicht speziell auf SARS-Cov-2, aber auf eine Ausnahmesituation. So musste das RM verhältnismässig nur kleine Adjustierungen vornehmen.

3. Welche Herangehensweise hatten Sie? Haben Sie z. B. in unterschiedlichen Szenarien oder Zeithorizonten gedacht? Welche Informationsquellen oder methodischen Ansätze haben Sie gewählt?

Zum einen bestand schon ein Notfallstab, der kurz nach Bekanntgabe der Massnahmen durch den Bundesrat Krisensitzungen durchgeführt hat. Innerhalb der Migros-Gruppe gab es auch einen nationalen Krisenstab mit Vertretern aus den unterschiedlichen Bereichen, z.B. HR, welche für die Bereitstellung von arbeitsvertraglichen Unterlagen zur Verfügung stand.

Eine grosse Herausforderung war, alle Mitarbeitenden (und nicht nur die Kader) mit Laptop auszurüsten, was nach ca. drei Wochen nach dem Lockdown Anfangs April der Fall war. Die Informationen für Vorgesetzte und HR-Mitarbeitende wurden laufend an die neuen Beschlüsse des Bundesrates angepasst. Wöchentlich erfolgen Einsatzplanungen (Home Office, Split-Office, Vor-Ort-Präsenz der einzelnen Mitarbeiter) und der Rhythmus der Teamsitzungen (nur noch über Telefon- oder Videokonferenz) wurde intensiviert.

4. Was würden Sie heute mit Rückblick auf die letzten Wochen anders machen? Welche Erkenntnisse können Sie bereits jetzt daraus ziehen?

Im Grossen und Ganzen haben sich unsere Massnahmen bewährt und der Betrieb konnte aufrecht erhalten werden.
Ich hätte die Zeit bei einem Kaffee mit dem ein oder anderen Menschen aus der Branche mehr geniessen sollen.

5. Wo liegen für Sie nun die grössten Herausforderungen respektive Bedrohungen in der aktuellen Situation? Wie gehen Sie mit diesen um?

Zu keinem Zeitpunkt in der Vergangenheit waren die unterschiedlichen Märkte so verwoben wie heute. Die sich hieraus ergebenden Gefahren des weiteren Verlaufs der Pandemie (zweite Welle, Erhöhung der Ansteckungsrate nach der ersten Lockerung von Massnahmen) und der wirtschaftlichen Auswirkungen auf unsere Mieter (Wohnungen und Geschäftsflächen) sind sehr schwierig abzuschätzen.

Eigentümerinnen von kommerziellen Portfolien sehen sich bereits heute mit Fragen konfrontiert wie: Über welche Liquidität und langfristige wirtschaftliche Stärke verfügen die Mieter, wie entwickeln sich deren Umsätze nach der Ausnahmesituation, ist deren Geschäftsmodell für eine solche Situation flexibel genug?   

Hektisches Agieren war nie ein guter Ratgeber. In der nächsten Zeit wird es darum gehen, partnerschaftliche Lösungen mit den Kunden zu finden, um längerfristige Leerstände möglichst vermeiden zu können.

6. Gibt es positive Aspekte, die Sie dieser Krise abgewinnen können? Welche Chancen ergeben sich?

Die Krise hat gezeigt, dass die Arbeit mit digitalen Hilfsmitteln auch gut erledigt werden kann. Work@Home und Videokonferenzen werden wohl auch in Zukunft eine wichtige Bedeutung behalten.

Jeder im Home Office mit Familie kann nun mehr qualitativ hochwertige Zeit mit dieser verbringen. Das finde ich grossartig und bewundere alle, die die Herausforderung von Beruf und Familie geschmeidig vereinen.

Der Mensch weiss erst was er hatte, wen er es verloren hat. All das Zwischenmenschliche, das gemeinsame Besprechen von Themen bei einem schnellen Espresso oder längeren Lunch fehlen dann doch. Die Situation lässt einen das, was früher als normal und alltäglich galt, in einem neuen, hellerem Licht erscheinen.

7. Reisen wir in die Vergangenheit vor der Krise – Welche Tipps würden Sie sich aus heutiger Sicht selbst geben?

Beruflich ist es noch zu früh, um über Tipps zu reden, zumal wir als Pensionskasse einem solchen Ereignis gelassen gegenübertreten können, da wir Langfristinvestoren sind.

Privat hätte ich beim letzten Mal länger bei meiner Tochter in Deutschland bleiben sollen.

8. Reisen wir in die Zukunft und denken wir uns in den April 2021 – Was wird sich durch diese Krise nachhaltig verändert haben?

Wir werden lernen, mit der Situation umzugehen. Möglicherweise zieht sich der Zustand länger hin als wir denken. 

  • Warum sollen wir weiterhin lange Reisezeiten in Kauf nehmen, wenn es auch per Webkonferenz funktioniert? 
  • Wenn auch ausserhalb vom Büro gearbeitet werden kann, wieso sollten wir diese Ortsunabhängig aufgeben? 
  • Wäre das so, könnte wir über den Büroflächenbedarf nachdenken. Würde der sich reduzieren? Die Unternehmungen wären in der Lage, ihre Fixkosten schlanker darstellen zu können.
  • So gerne ich persönlich die diversen Branchenanlässe besuche, finde ich die derzeit stattfindenden online Panels sehr begrüssenswert. Hoffentlich gehen diese weiter.
  • Zudem kann ich mir sehr gut vorstellen, dass die Krise ein Katalysator für diverse bereits bekannte Themen sein wird: E-Learning, Online-Handel, Digitalisierung der Unternehmungen, Gemeinden und weiteren Dienstleistungen.

Das Leben wird sich nicht um 180° wenden und ich hoffe, dass wir alle alsbald wieder in unsere zwischenmenschliche Normalität zurückkehren können.

Herzlichen Dank, Peer Kocur, für das Interview!

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Unseren nächsten Interviewpartner stellen wir Ihnen am Donnerstag vor.