Eine Revolution der Immobilien-Preisbestimmung

Bisher wurde die Grundrissqualität bei der Bewertung von Wohnungen zu wenig berücksichtigt. Zudem sind Portfoliobewertungen nach wie vor manuelle, fehleranfällige und zeitaufwändige Prozesse, denen es an Konsistenz und Objektivität fehlt.

Gemäss der Credit Suisse-Immobilienmarkt Studie 2019 spielen Grundrisse jedoch eine entscheidende Rolle für die Bewertung. Überraschenderweise hat die Immobilienbranche der Qualität der Grundrisse lange Zeit keine grosse Beachtung geschenkt. Und dies, obwohl die Wohnungssuchenden bei der Beurteilung einer Wohnung dem Grundriss neben Faktoren wie Miete, Grösse und Helligkeit die grösste Bedeutung beimessen, wie der Immo-Barometer der Neuen Zürcher Zeitung/Wüest Partner AG zeigt.

Ein Grund dafür ist, dass der Wohnungsmarkt in der Schweiz früher ein so genannter Vermietermarkt war: Ausgeschriebene Wohnungen gingen weg wie warme Semmeln, entsprechend gering war die Zahl der leer stehenden Wohnungen – die Vermieter hatten die Oberhand. Dies hat sich in den letzten Jahren geändert und die Zahl der Leerstände hat zugenommen – vor allem ausserhalb der Ballungszentren. Entsprechend wichtig sind qualitativ hochwertige Wohnungen, um sie gewinnbringend zu vermieten, zu verkaufen und somit den Leerstand zu reduzieren.

Gleichzeitig wurde der Grundriss bei der Beurteilung einer Wohnung auch deshalb vernachlässigt, weil die Qualität des Grundrisses nicht objektiv messbar war. Mit neuen Technologien ist es nun aber möglich, die Qualität eines Grundrisses quantitativ und konsistent zu erfassen und so gute von schlechten Grundrissen zu unterscheiden.

Noise and sound exposure simulations produced by Archilyse

Lärm- und Schallsimulationen von Archilyse

Die Lösung: Eine objektive Bewertung der Grundrisse

Eine qualitative Grundrissanalyse erhöht die Genauigkeit der Immobilienpreisschätzungen erheblich. Archilyse hat ein Werkzeug entwickelt, das eine umfassende Analyse von Immobilienobjekten ermöglicht. Diese verbesserten Mietpreisschätzungen führen zu höheren Renditen und weniger Leerstand.

Gut durchdachte Grundrisse haben einen erheblichen Einfluss auf die Qualität einer Wohnung. Zu den wichtigsten Merkmalen gehören die Lichtverhältnisse, die Aussicht aus der Wohnung, die Flexibilität der Einrichtung, die Lärmbelastung und die Gestaltung der Außenräume.

Floor plan connectivity assessment

Bewertung der Konnektivität des Grundrisses: Die Räume in der linken Wohnung haben eine geringe Konnektivität. Die rechte Wohnung verfügt über eine hohe Konnektivität.

Archilyse hat ein Verfahren entwickelt, das die Qualität des Grundrisses umfassend analysiert. Diese Analyse ermöglicht es, die Qualitätsfaktoren von Grundrissen objektiv zu bewerten und zu vergleichen. Die Analyse berücksichtigt tausende von wohnungsspezifischen Datenpunkten: Ausblick, Lichtverhältnisse, Lärmbelastung und Geometrie des Grundrisses.

Floor plan furnishing flexibility assessment

Grundrissplan mit Bewertung der Flexibilität: Die Küche in der linken Wohnung hat begrenzte Einrichtungsmöglichkeiten, wohingegen die rechte Küche eine flexiblere Nutzung erlaubt.

Die Analyse von Archilyse macht Grundrisse quantitativ messbar und erleichtert den Vergleich von Wohnungen. Diese Analyse erhöht die Genauigkeit der Mietpreisschätzungen erheblich. Sie verbessert die Beurteilung jeder einzelnen Wohnung und erleichtert den Prozess der Preisschätzung. Dies führt zu einem ausgewogeneren und rentableren Portfolio mit kürzeren Leerstandszeiten und geringerer Mieterfluktuation.

Digitalisierung von Grundrissen, genaue Bewertungen und Portfoliosegmentierung

Neben der Verbesserung des Preisschätzungsprozesses, hilft Archilyse Vermögensverwaltern und Portfoliomanagern auch bei der Digitalisierung und Homogenisierung ihrer Planarchive sowie bei der Segmentierung ihres Portfolios.

Im ersten Schritt des Prozesses werden die Grundrisse digitalisiert und in 3D-Modelle umgewandelt. Diese Modelle werden anschliessend georeferenziert und schließlich mit Industrie- und Forschungssimulationen ausgewertet. Dabei werden interpretierbare Vektoren und Kennzahlen generiert.

Archilyse kombiniert die Daten der Grundrissanalyse mit einer Vielzahl von Geodaten, die die Umgebung eines Grundstücks darstellen. Dies ermöglicht eine sehr genaue Bestimmung von z. B. Aussicht und Sonneneinstrahlung, aber auch Reisezeiten oder Entfernungen zu bestimmten Punkten.

View simulations produced by Archilyse

Aussichtssimulationen von Archilyse

Darüber hinaus werden auch Informationen über die Nutzungsmöglichkeiten eines Raumes und die funktionalen Merkmale der Wohnung abgeleitet. Die gewonnenen Daten können entweder direkt oder in einem separaten Bewertungs- bzw. Preiskalkulationstool oder ggf. durch eine Partnerfirma ausgewertet und interpretiert werden.

The units can be ranked according to different weighted paremeters

Wohnungseinheiten können nach verschiedenen Parametern gewichtet werden.

Nicht zuletzt erleichtert die Segmentierung eines Portfolios auf der Grundlage der extrahierten Qualitäten den Prozess der Klassifizierung der Wohnungen. So können die entsprechenden Immobilien viel besser an die richtigen Zielgruppen vermarktet werden.

Familien legen beispielsweise Wert auf eine große Küche, helle Kinderzimmer oder die akustische Trennung von Räumen. Für junge Alleinverdiener spielt die Aussicht oder die Verfügbarkeit von Abendsonne auf dem Balkon eine größere Rolle.

Anhand dieser und anderer gewichteter Parameter lässt sich die Eignung einer Wohnung für bestimmte Zielgruppen ermitteln.

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